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中古物件の購入からリノベーション設計施工まで

中古マンションのリノベーション費用はどうやって支払うの?


 

 

物件購入費用+リノベ費用の一括ローンがおすすめ

住宅を購入する時、ほとんどの人は住宅ローンを組むことになります。なかでも購入した中古物件をリノベーションする場合は、物件費用は住宅ローン、リノベ費用はリフォームローンと別々のローンで借り入れるというのがこれまでは一般的でした。

ところが最近は、物件費用+リノベ費用を一括で借りられるケースが増えています。メリットは金利の低さと返済期間を長く設定できること。まず金利に関しては、リフォームローンは金利が高めですが、比較的低い住宅ローンの金利で、リノベ費用もまとめて返済できます。返済期間に関しては、リフォームローンは10~15年程度ですが、最長35年と長期間になり、毎月の返済負担を軽くできます。
たとえば、みずほ銀行の住宅ローンでも中古・リフォーム一体型があります。詳しくはこちらをチェックしてみてください。

「中古住宅購入・借り換え」と「リフォーム」をお考えのお客さまへ

また、ローン審査や手続きが一度に済ませられるのもポイント。ただし、物件購入と同時にリノベを請け負うリフォーム会社も決めておく必要があるので要注意です。

というのは、物件を決め、購入申し込み(仮契約)&ローンの事前審査という段階で、リフォームの見積書が必要となるから。次に売買契約(本契約)&ローン申し込みという流れになり、ここでリフォーム工事請負契約書が必要になります。

この期間が一般的に1週間程度しかないので、物件を決めた後になって、リフォーム会社を探し、見積もりを出してもらい、工事請負契約を交わすというのは現実的に困難。だから、物件費用+リノベ費用を一括ローンにするなら、物件探しと同時にリフォーム会社探しするのが鉄則になるのです。

住宅は所有済み、リノベ費用のみ借り入れたい場合

住宅はすでに所有していて、リノベーション費用だけが必要という場合は、住宅ローンもしくは、リフォームローンという2つの選択肢があります。

まず、住宅ローンが残っている場合は、残りのローン+リノベ費用をまとめて、別の金融機関への借り換えを検討しましょう。金利が低い金融機関を選ぶべきですが、借り換えの費用、繰り上げ返済をする際の費用も考慮に入れ、吟味したいところです。

リノベーション費用のみだと利用できない住宅ローンもあります。その場合は、リフォームローンを利用することになります。リフォームローンには2種類があり、ひとつは有担保型リフォームローン。物件を担保に入れる分、金利が低く、借入可能額が多い(500万円~1億円)、借入期間が長い(1年~35年)のがメリットですが、審査が厳しく、時間もかかります。

もうひとつは無担保型リフォームローンです。金利が高め、借入可能金額が少ない(30万円~500万円)、返済期間が短め(1年~15年)である一方、審査が早く、抵当権の設定など金利以外の費用を抑えられます。

結論としては、リノベ費用次第ということ。500万円未満なら無担保型リフォームローン、それ以上なら有担保型リフォームローンという選択が妥当です。

 

ローンの借入可能額の目安って?

 

では実際、自分はいくらローンが借りられるのでしょうか。年収がひとつの目安になり、一説には年収の7~8倍といわれています。でも、「借りられる額」と「返せる額」は違うことを認識していないと、大きなリスクを抱えることに。

つまり、同じ年収でも毎月どの程度の金額をローン返済に充てられるかは家庭の事情によって違うということ。金融機関が提示する融資限度額で、住宅ローンを組んでしまうと、返済負担が大きく、家計が圧迫されてしまうという事態にもなりかねません。養育費や老後資金、貯蓄など、住宅費以外の支出を考慮して、無理なく返済できる金額から借入額を決めることが重要です。

おすすめしたい借入額の目安は、ずばり、年収の5~6倍。借りられる額と無理なく返せる額を年収別の目安表で比較できる、こちらのページも参考にしてみてくださいね。

【年収別】住宅ローン2つの目安表「借りられる額と返せる額」

住宅ローンの審査基準とは?

ローンを組むためには、金融機関による審査に通る必要があります。何がチェックされるのか気になるところですよね。国土交通省の「平成26年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」によると、審査基準約20項目のうち、次の7つのポイントが重要視されています。

借入時年齢、完済時年齢、返済負担率、年収、勤続年数、担保評価、健康状態

借入時年齢・完済時年齢=何歳でローン契約をして、何歳で完済するか
返済負担率=住宅ローンの返済額が年収のどれくらいを占めるか
これに年収、勤続年数を加えた5項目で、完済までの間、継続・安定的に返済ができるのかを金融機関が見極めます。年収は200万以上という回答が8割以上を占めていて、勤続年数は3年以上であれば問題ないようです。また、自営業者の場合は、過去3年分の所得が目安にされます。

担保評価というのは、購入する物件の不動産価値が低いと、その評価額を上回る金額は借りられないということ。健康状態については、団体信用保険(借入者が死亡した場合、本人に代わって住宅ローンの残債を支払う制度)に加入できる健康状態かどうかということです。

また、他にショッピングローンやキャッシングなどで借り入れしている場合は、住宅ローンの借入額に影響を及ぼします。可能なら貯蓄を返済に回して、清算するといいでしょう。うっかりクレジットカードの支払い遅延、税金滞納をしていたという場合も審査に落ちてしまう可能性があるので、注意しましょう。

 

まずは予算を決めるのが第一歩

幸せな暮らしを送るために住まいを購入したのに、月々の支払いで家計が圧迫されて、窮屈な思いをするのは本末転倒。子どもを望んだ学校に進学させたい、マイカーを買い替えたい、老後の資金を貯めておきたいなど、住まいより優先されるお金の使い道が家庭によってはあるかもしれません。

まずは住宅費にどれくらい予算を使っていいか把握することから始まります。予算決定から工事までの流れがわかる「子育て家族が中古マンションを買ってリノベする5つのステップ」も覗いてみてくださいね。

 


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