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中古物件の購入からリノベーション設計施工まで

中古マンションの耐震って大丈夫?地震に弱くない?


新築マンションが一番地震に強い?大地震後も建っている中古マンションのほうが実績があって安全?旧耐震と新耐震でどれくらい変わる?

この記事でわかること

  • 築年数よりも管理のされ方が大事な理由
  • 中古マンションの耐震チェックポイント

中古マンションの購入を選択肢のひとつとして考えはじめたときにぶつかる「耐震」の問題。今回は、中古マンションの耐震をどのように考え、検討していけばいいのかをお伝えします。

 

新築マンションが一番地震に強いんでしょ?

この答えとしては、”今この瞬間に限れば、新築マンションは安全”だと言えます。なぜならコンクリートの劣化などがないからです。

ただ、近年新築マンションの倒壊事件を多く見かけるようになったので、購入を検討する場合は耐震性能について、そのマンションの情報を多く集める必要があるかもしれません。

また、次章で詳しくお伝えしますが、50年先などの長期的な耐震性は、築年数と管理状態、マンション構造の3つに左右されるので、新築マンションを買ったから一生安泰とは一概には言えません。今年建った物件も30年後は中古マンションです。

では、中古マンションの耐震性はどうかというと、今建っているものは、少なくとも1度は大きな地震を乗り越えている物件です。そういった意味では、どう管理されてきたか履歴情報を得てから選ぶことができる中古マンションも悪くありません。

これは、ドラフト1位の選手よりも、20年以上の実績のあるイチロー選手のほうが信頼できることに似ているかもしれませんね。

 

中古マンションの耐震、必ず見るべき3つのポイント

中古マンションを耐震の面から見るとき、何に注意をしていけばいいのか。ここでは、築年数(新耐震/旧耐震)、管理状態、マンション構造の3つの視点からお伝えしていきます。

①築年数(旧耐震/新耐震)とコンクリートの寿命

中古マンションの築年数って耐震の面からしても気になりますよね。

まずマンションの命である鉄筋コンクリートの寿命ですが、国土交通省がまとめた「RC造(コンクリート)の寿命に関する既往の研究例(29ページ)」によると、117年とされています。もちろんこれはメンテナンスをしっかり行った場合ですが、日本人の平均寿命より長いというのはかなりの安心材料ですよね。

また、よく聞くものとして旧耐震と新耐震というものがあります。これは、1981年6月を境いにして、耐震基準が変わり、一般的には新耐震のもののほうが優れているイメージがあるかと思います。

しかし、東京カンテイがまとめた資料によると、新耐震と旧耐震で阪神大震災の被害に大差がないことがわかります。それでもやはり心配という方は、1981年6月以降に建てられた物件を探しましょう。

次はマンションの管理についてです。

②マンションの管理と大規模修繕、放置するとどうなる?

マンションの耐震性能の維持に一番重要なのが、マンションの管理です。外壁や屋上などの経年劣化で雨風が直接コンクリートに触れてしまうと性能が下がってしまうので、10年から15年に一度、大規模修繕を行うのが一般的です。

この計画が行われていなかったり、修繕積立金が集まっていないマンションは長期的に見てリスクが高いと考えられます。しかし、逆に言えば、過去の履歴を見て修繕されているマンションは信頼の目安になります。

鉄筋コンクリートが弱くなってしまう原因

コンクリートは圧縮に強く、引っぱりや曲がりに弱い素材。鉄筋鉄骨は圧縮に弱く、引っぱりや曲がりに強い素材です。これを組み合わせ、弱い部分を補い合うのが鉄筋コンクリートです。地震が多い日本の知恵ですね。

しかし、コンクリートのひび割れなどにより、水分が中に入ると鉄筋がサビて膨らみ、コンクリートを中から壊してしまいます。また、コンクリートはアルカリ性ですが、時間とともに酸性になっていき、それが鉄筋に到達した場合も同じことが起きます。だからこそ多くのマンションは外壁表面にタイルを使ってコンクリートを覆います。

そしてまた、そのタイルのヒビ割れや屋上の防水塗装の経年劣化を補修するのが、大規模修繕です。

③マンション構造と崩れやすい階について

建設省による、阪神大震災最終報告書に鉄筋コンクリートマンションの被害状況がまとめてあります。

この報告書を見てわかってくることが2つあります。

ひとつは、ピロティー建物の方が、非ピロティー建物よりも大破と倒壊が多いということです。ピロティとは、マンションの1階が一部壁で覆われておらず、柱だけで支えているもので、多くの場合は駐車場として利用されています。

確かに、1階がスカスカなのは見た目的にも少し不安があるかもしれません。ただし、海辺や川沿いのマンションは、洪水や津波を想定して、水を流すためにあえて1階をピロティーにしているマンションもあります。

もう一つは、ピロティーのあるなしに関わらず、階数が高くなるほど、大破や倒壊したものの比率が増加していることです。これも考えていくと、上階は1階よりも揺れの影響が出やすく、被害も大きくなりやすいからなのかもしれません。

心配な方は、1階〜4階くらいを選ぶとリスクを軽減できるかもしれません。

この2点に気をつけながら物件を探していきましょう。

 

まとめ

  • 新築マンションで安心し続けられるかは、これからの管理次第。
  • 旧耐震と新耐震で被害に大きな差はないが、不安なら築25年以下の物件を目安にする。
  • 大規模修繕の履歴をチェックして今後の計画予定も見ておく。
  • ピロティー物件を避ける。
  • 同じマンションでも、高層階を避ける。

他にも、埋め立て地などの土地を選ばないなども、耐震の面で言えば関わってきます。これらの条件をふまえて物件を探してみてはいかがでしょうか。


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