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中古物件の購入からリノベーション設計施工まで

子育て家族が中古マンションを買ってリノベする5つのステップ


予算、物件探し、設計、工事、何がどうやって進んでいく?

中古マンションを買ってリノベーションをするまでに、どんなステップがあり、どんなことに注意すればいいかお伝えします。

 

1.予算と物件条件を決める

1.1 予算を決める

人生の中でも大きな買い物である住宅。何よりも優先されるのは予算です。

自分たちの場合、どれくらいの金額までなら住宅に使っていいのか?もしもの場合の貯金や、生活費、教育費、老後資金など、住宅以外にも重要なお金の使い道はたくさんあります。

一般的には収入の7〜8倍程度が住宅ローンとして借入れできると言われていますが、借りれる=返済できる、とは限りません。これからの人生全般にかかるお金から逆算して住宅予算を出したい場合は、ファイナンシャルプランナーなどに相談し、適性予算を出してもらいましょう。

1.2 物件条件を決める。家族の優先順位は?

予算が出たら次は、どんな物件がいいかを考えます。

ここで物件に求める優先順位を明確にしないと、「なんとなく見に行って、盛り上がって買っちゃったけど、もっと考えてから決めれば良かった…」となってしまうケースもあります。

実際、新築マンションの営業マンは、販売物件からコミッションが入ってくるため、高い物件ほど売りたい気持ちで仕事をしています。「なんとなくよさそう」ではなく、この立地、環境、広さ、金額、駅からの距離、などなど、自分たち家族の将来のライフスタイルも含めて、どんな条件がいいか話し合ってみましょう。

 

2.物件を探し、実際に見に行く

2.1 物件を探す。基本はネット

予算、物件の条件が出たら、実際にどんな物件があるかネットで見てみましょう。

物件情報は、大手サイトを2.3個見ていれば問題ありません。というのも、どんな物件が売りに出されているかは、共有しなければならないルールがあるので、どの不動産会社も情報を見ることができるからです。

中古マンションを買ってリノベーションする場合、気になる物件がみつかったら、リノベーション会社が不動産仲介もしている場合は、担当に連絡して一緒に見に行ってもらいましょう。会社によってはリノベーションに向いているかなどのチェックをしてくれます。

逆に、物件情報を掲載している会社に連絡すると、不動産仲介の会社とリノベーションをする会社が別々になってしまうため、もし物件に不具合があった場合の責任の所在が不明確になってしまうので注意しましょう。

実際、別の不動産仲介会社でマンションを購入し、リノベーションを依頼したら、アスベストが大量にみつかり、除去費用として300万円ほどリノベーション費用が上乗せされてしまったケースもあります。

2.2 物件を見に行く。見るべきものは?

気になった物件を見つけたら、すぐに担当に連絡しましょう。というのも、

その物件は個人だけでなく、不動産会社や投資家たちも見ているからです。良いと思ったら、見に行かずにそのまま購入申込みを出すケースすらあります。

見つけたらなるべく早く見に行けるように予定を立てておきましょう。

また、内見する物件は中古マンションです。中を見ても新築マンションほど盛り上がったりはしません。しかし、内装は全て変えられます。それよりも、周辺環境や立地、駅から歩いた感覚などが大事です。

繰り返しになりますが、現状の内装で気分を上下させていると、本当に大切な部分に目がいきません。心配な方は、事前にリノベーションのビフォーアフター事例などをたくせん見て、耐性をつけておくのも1つの手です。

 

3.購入申し込みとローンの事前審査

3.1 買いたい意思表明=購入申込

気になった物件を見に行って、問題もなく気に入れば物件の購入申込を行います。このときに提出する書面を購入申込書(買付証明書)といいます。

また、基本的には、先着順で交渉権がありますが、一番優先されるのは「買える人」です。つまり現金で買う人や会社がいると、そちらが優先されてしまうケースがあります。そういった意味でも早くローンの事前審査を行い、買える人になる必要があります。

3.2 ローンの事前審査

購入申込を出したあとは、ローンの事前審査を行います。これは、実際に住宅ローンが通るか確認しておくための審査です。この審査は、銀行にもよりますが、1〜7日間かかります。
審査に必要な書類などは、仲介担当者が用意してくれます。わからないことはすぐ質問し、なるべく早く提出できるようにしましょう。

 

4.売買契約〜物件のお引渡し

4.1 売買契約

契約日に一同に集まり、契約書へのサインと重要事項説明を受けます。

契約時には聞き慣れない言葉も出てくるとは思いますが、大きなお金が動く契約なので、わからない点があれば、質問し、納得したうえでサインをしましょう。

4.2 住宅ローンの本審査

本審査では事前審査と似たような項目を審査されますが、より慎重になるため、大体7~10日間、長い時は1ヶ月かかります。
ここで注意することは、自分の情報を変更しないことです。クレジットカードの支払い遅延や、別の借入をする、転職や退職などがこれに当てはまります。

本審査の間は注意しましょう。

4.3 残金決済とお引渡し

本審査が通ったら、融資が実行されます。

このときに、金融機関と金銭消費貸借契約を結ぶことになります。

金銭消費貸借契約を済ませたら、後日に融資が実行され、融資実行日に手付金で払った額を除いた物件価格の残金決済と物件の引渡しが行われます。

これが終わると、物件が自分たちのものになり、いよいよリノベーションがスタートします。

 

5.リノベ【設計〜工事】

5.1 設計

不動産仲介会社とリノベーション会社が異なる場合は、ローンの本審査が通るころまでには、リノベーション会社を選んでおきましょう。物件の引渡しが完了すると、ローンの支払いが始まり、賃貸との2重支払いが始まります。スムーズに設計に移れるよう、担当に引渡し日などを伝えておきましょう。

仲介と設計が同じ会社の場合、ローンの本審査が通ったあたりで設計がスタートします。ヒアリングを通して、間取り、設備、壁や床、ドアノブやスイッチにいたるまで細かく決めていきます。

通常、3ヶ月程度で設計が決まります。自分達の理想の住まいのイメージをしっかり伝えるためにも、雑誌やネットの画像などを集めておくと、打合せがスムーズになります。

5.2 工事

工事がスタートすると、間取りの細かな調整や塗装壁の色の確認など、2~3回ほど現場に行く機会があります。また、工事期間は2.5〜3ヶ月程度のことが多く、設計と合わせて6ヶ月ほどになります。

工事が終わる予定日を確認し、引っ越し準備をしておきましょう。

 

家族だけで全部を決めていくのは大変

買い方によっては負債になる住宅

住宅は、買い方によって資産にも、自分たちを縛る苦しいものにもなります。必要以上の予算を使ってしまい、子供の大学費用が払えず、奨学金(借金)で進学するケースも増えています。

ゼロリノベでは、ご家族が今、家を買う必要があるかどうか?というところからお手伝いします。

もし買うならいくらまでか?将来も考えると物件の優先順位や、自分たちにとって大切なことは何なのか?ヒアリングやツールを使い、ご家族の価値観を深堀りしていきます。

その上で、物件探し、リノベ設計、工事まで全てを行っています。

家の購入について気になりだした方はまず、たくさん情報を集め、何が自分たちに合っているかを見極めるところから始まります。一度ご家族で話し合ってみてはいかがでしょうか。


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