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中古物件の購入からリノベーション設計施工まで

資産性のある家を買うと将来どうなるの?


これまで、「チンタイくん」、「シンチクくん」、「リノベくん」、3人のストーリーを見てきました。
みなさんはどの人生に共感できましたか?

  • 「とにかく身軽に!」という道を選んだ、チンタイくん。
  • 「新築を買って理想の暮らしを!」という、シンチクくん。
  • 「経済的な安心感と住み心地を!」という、リノベくん。

人の価値観はそれぞれです。それはそれで良いですよね。
でももし、この3人のいいところ取りができたら良いと思いませんか?

今回は、そんな「スーパーリノベくん」のストーリーを紹介します。
わかりやすくするために、数字を単純化しています。

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30歳・男性・サラリーマン
夫婦二人暮らし(将来お子様一人の予定)
現在 賃貸マンション在住
家賃 15万円/月(約66平米、世田谷区経堂、徒歩10分)
年収 600万円* (手取り年収約500万円)
*東京都の平均年収。
通常は30歳ならばもっと年収は低いと考えますが
計算の便宜上、定年退職の65歳まで平均化して
退職金も含め、年収600万円とします。
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ストーリーの主役は、スーパーリノベくん。

こんな価値観、考え方の持ち主です。

▼経済的なリスクをむしろ年々減らすことができないか?
▼老後も視野に入れて貯蓄だけではなく継続収入も欲しい!
▼理想の住まいも、やはり手に入れたい!
▼安心を手に入れ精神的に自由でいたい!

 

中古マンション×リノベーション

そんな彼は、現在住んでいる賃貸マンションと同じ場所、広さを基準に、中古物件を探しました。

そして、リノベくんと同じく、世田谷区経堂、徒歩10分、1,830万円という物件に出会い、購入します。(※実在の物件です)

そして、自分らしい住まいにリノベーション! その費用は660万円。
合計で2,490万円。(1,830万円 +660万円 )

全額をローンでまかなうと、毎月の支払いは約7.5万円。
これに修繕積立金+管理費の2万円を足すと、住居費は「9.5万円」となります。

スーパーリノベくんも他のみんなと同じく、手取り年収は約500万円。
約41.6万円の月収があります。
住居費「月9.5万円」。
生活費「月15万円」。
よって月々の合計支出は「24.5万円」です。

月収「41.6万円」から支出「24.5万円」を引くと、残りは17.1万円。
つまり、毎月の貯金は「約17万円」となります。

「あれっ!?リノベくんと変わらない…」と思っているあなた!
ここからが、スーパーリノベくんの本領発揮です!

 

スーパーリノベくん繰り上げ返済

  • 1年後(31歳)の貯蓄額は約205万円
  • 10年後(40歳)の貯蓄額は約2,052万円

10年後、この段階でスーパーリノベくんは、ローン残債の約1,900万円を繰り上げ返済します。

結果、貯蓄額は、[貯蓄(2,052万円)- 返済(1,900万円)]で約150万円に減ってしまいました…

ですが!!!!! 彼は住宅ローンがなくなるので、ここでふたたび住宅ローンを組むことができます。
そこで、スーパーリノベくんは、実は憧れだった新築マンションを購入!

物件は「シンチクくん」と同じ「6,296万円」の物件
購入後は、月々のローン「18.8万円」。
1件目の修繕積立金と管理費は引き続き「月2万円」。
2件目の修繕積立金と管理費が「月2万円」で、合計4万円。

つまり住居費は「22.8万円」です。

[月々のローン(18.8万円)+ (修繕積立金+管理費(4万円))]

 

毎月15万円の不動産収入

そして無事に引越が完了すると、スーパーリノベくんは最初に買った中古マンションを、賃貸マンションとして貸し出します

貸出し価格は「チンタイくん」が住んでいる条件と同じで「毎月15万円」です。
(※ここでは相場の15万円としますが、実際はリノベしているのでより高い家賃も期待できます)

さて、スーパーリノベくんは、こうなるとサラリーマンの手取り収入41.6万円に加えて、15万円の不動産収入が毎月発生します。
合計の手取り月収は「56.6万円」です。

毎月の支出は、生活費「15万円」と住居費「22.8万円」の合計「37.8万円」。
収入「56.6万円」から支出を引いた、毎月の貯蓄額は「18.8万円」です。

 

そこからさらに、25年の月日が流れ…

スーパーリノベくんも、めでたく定年退職を迎えました。
35年後(65歳)の貯蓄額は、18.8万円×12ヶ月×25年 =「約5,640万円」。

35年後(65歳)の貯蓄額は約5,640万円

このとき新築で購入したマンションのローン残高は「約2,100万円」です。
定年後にローンがあると気持ちが悪いので、繰上げ返済して、貯蓄残高「3,540万円」となりました。

定年退職後の生活費はこれまでと同じ「15万円」。
住居費はローンが完済し終わっているので[修繕積立金+管理費]のみ。
つまり、1戸目と2戸目の合計「4万円」です。
月々の支出は「19万円」。

彼には相変わらず、家賃収入が月15万円あるので、支出総額「19万円」から差し引いて、月々の支出は「実質4万円」となります。年間支出「48万円」です。

貯蓄額「3,540万円」÷ 年間支出「48万円」=「73.75年」
つまり、スーパーリノベくんは、定年退職後、あと73年生きる事ができるのです!

すなわち、138歳まで生きられる!

(※ちなみに、2戸目も中古×リノベーションにした場合は65歳で全部のローンを完済。残った貯蓄は約8,200万円になるので、236歳まで生きられます)

 

あなたと家族を自由にする住まい

さすがそこまでは生きられないでしょうから、

■ パーッと生活費を増やしたり、世界中を旅してまわる!
■ マンションを貸し出して、家賃収入でリゾート暮らしをする!

…なんて、さまざまな選択肢を自由に持てる第二・第三の人生を展開できますね!

あらかじめ「貸しやすい立地」で「ローン支払い<家賃」の物件を選んでおけば、スーパーリノベくんのライフスタイルも選択することができます。なによりも、「資産性のある家」に住んでいるというのは、精神衛生面でも資産価値という面でも安心ですよね。

さてこれまで、4人の選択と35年間の展開を見ていただきましたが、いかがでしたでしょうか?

「考え方」や「選択」が人生に及ぼす影響を、少し感じていただけたのではないかと思います。
知識を持ち寄り、ちょっと違う観点から適切なチョイスをしていくことで、全く同じ条件や境遇であっても、35年という時間と数千万円という資金で人生はどのようにでも展開することができるのです。

「こんな考え方もあったんだな・・」と、ほんの少しでも、経済的に精神的に自由になれる住まいのヒントになっていただけたら嬉しいです。


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